“La Ley de Alquileres debe ser modificada urgentemente”

“La Ley de Alquileres debe ser modificada urgentemente”

Mariano García Malbrán, director ejecutivo de CAMESI, analizó a fondo, para NU, la actividad del sector inmobiliario en Argentina.


Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron hasta en un 70%, por encima de la inflación interanual. Las y los inquilinos de Argentina viven en gran estrés ante la falta de previsibilidad en los aumentos tarifarios, la falta de oferta de inmuebles para alquilar en algunas zonas, contra la necesidad de tener un hogar donde vivir y la imposibilidad de acceder a la casa propia.

Pero las y los propietarios tampoco la tienen fácil: sufren por los altos impuestos, la falta de rentabilidad en pesos ante un mercado dolarizado y por políticas de Estado que busca encapsularlos más que incentivarlos, según aseguran.

El Gobierno, inquilinos agrupados y propietarios buscan modificar algunos artículos de la Ley de Alquileres, un tema urgente que este año tendrá solución. O, al menos, eso esperan.

Ante esta circunstancia, Noticias Urbanas entrevistó al director ejecutivo de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), presidente de Keymex Argentina, martillero y corredor público, Mariano García Malbrán, quien planteó que la raíz del problema en Argentina es el déficit habitacional estructural.

Malbrán explicó que, a diferencia de otros países, en Argentina no hay créditos hipotecarios para acceder a una vivienda, sino que quienes logran adquirirla lo hacen con ahorros y con valores al contado o por permuta. De esta manera, la necesidad de alquilar es muy grande y genera una distorsión entre la poca oferta y la gran demanda, embistiendo de lleno contra los precios.

“Derivada de esa gran demanda, ocurre que en estos últimos dos o tres años, la oferta de inmuebles en alquiler se redujo un 30% y pasaron en más de un 28% al mercado de la compra/venta, lo cual quiere decir que lo sacaron del alquiler y lo pusieron a la venta. Son muy pocos los que se compran para alquiler, porque hoy no es una buena inversión pagar un inmueble en dólares y tener una renta en pesos”, explicó. A esto se le suma la disconformidad general con la Ley de Alquileres, que buscarán ahora que sea modificada y que “fue consensuada por muchas de las partes que hoy están hablando en contra de esa ley”.

Regular este mercado es imperativo. García Malbrán apuntó que en las ciudades universitarias los aumentos tarifarios en inmuebles llegan hasta el 100%, ya que al volver la presencialidad de las clases, las y los estudiantes han vuelto desde sus lugares de origen para continuar sus estudios, generando una demanda grande en alquileres. Esta situación, apuntó Malbrán, la provecharon a su favor los propietarios.

“En La Plata, departamentos que costaban 30.000 pesos, los propietarios, viendo esta demanda, están pidiendo 50.000. Y los alquilan igual, y eso es lo grave, porque la gente necesita dónde vivir”, ejemplificó.

Finalmente, Malbrán sugirió cambiar la perspectiva e impulsar por parte del Gobierno al sector con incentivos y beneficios impositivos en vez de castigos, multas e impuestos, ya que “de manera indirecta, estás generando mayor movimiento en todo el proceso vinculado a la comercialización de inmuebles, incluyendo la construcción, la venta de materiales para esas construcciones, la mano de obra y demás elementos que mueven a la economía. Los efectos serían muy importantes para la economía en general”. También sería, según indica, una manera de combatir la falta de registración de contratos inmobiliarios, teniendo en cuenta que “hoy menos del 5% de los contratos de alquileres están formalizados o registrados, la gran mayoría lamentablemente están en el mercado informal”.

 

-El sistema inmobiliario es dinámico, complejo y difícil de comprender en todas sus aristas. Por eso, ¿cómo podrías explicarle y resumirle a un extranjero, que esté ajeno a lo que sucede en nuestro país, cómo funciona nuestro sistema inmobiliario?

-Yo le diría que «en Argentina ocurre algo que es difícil de explicar para que lo puedas entender como extranjero, pero acá no hay créditos hipotecarios para poder acceder a una vivienda como pasa en tu país, en el que vos podés ir normalmente a un banco y vas a poder comprar tu casa». Entonces, las personas que compran un inmueble en Argentina tienen que comprarlo con ahorros y con valores al contado o permuta.

Ya partimos de una distopía que es difícil de explicar. Cuando uno hace una operación inmobiliaria en algunos países, nadie ve plata física en ningún momento. Todo se hace por son todas transferencias electrónicas u operaciones bancarias electrónicas, pero en Argentina es todo lo contrario. “Ese problema que yo le estoy contando le va a causar gracia al extranjero, pero es el que lleva a que haya un déficit habitacional estructural en nuestro país, por el cual la gente no puede acceder a su inmueble y, en consecuencia, tiene que alquilar. Hay así mucha necesidad de alquileres”.

Derivada de esa gran demanda, ocurre que en estos últimos dos o tres años, la oferta de inmuebles en alquiler se redujo un 30% y pasaron en más de un 28% al mercado de la compra/venta, lo cual quiere decir que lo sacaron del alquiler y lo pusieron a la venta. Son muy pocos los que se compran para alquilar, porque hoy no es una buena inversión pagar un inmueble en dólares y tener una renta en pesos.

Tenemos este gran problema estructural de los alquileres que se le suma una Ley de Alquileres que fue consensuada por inquilinos agrupados, por el Colegio de Martilleros de CABA, fue discutida ampliamente, y hoy está pagando el costo político sólo Daniel Lipovetzky pero la realidad es que fue consensuada por muchas de las partes que hoy están hablando en contra.

 

 

-¿Cuál es el problema con la actual Ley de Alquileres?

-En esa ley, lo que se hizo fue modificar aspectos que también incidieron en que muchos propietarios decidieran no alquilar más sus inmuebles. Uno de ellos fue el plazo mínimo de 3 años de alquiler. Todos sabemos que los propietarios, una vez que firmaron un contrato de alquiler, no tienen la posibilidad de rescindir ese contrato, sino que es el inquilino o locatario quien puede hacerlo, previo pago de multas y demás. Entonces, los propietarios se veían atados durante 3 años a un alquiler y con un índice de actualización de tarifa que iba a estar sujeto al arbitrio del Banco Central, es decir, del Estado. Esto generó muchas dudas, entonces mucha gente sacó de alquiler sus inmuebles y los pasaron a la venta.

Y, como contrapartida, después se encuentran los propietarios con una grata sorpresa: se encontraron con que la actualización de los montos de los alquileres en base al índice fijado por el Estado, que ellos creían que iban a ser muy bajos, como otras veces, que esperaban que llegara al 38% ó 40%, pero hoy llega al 53% de actualización anual. Para ellos fue una grata sorpresa, pero hay que imaginarse que para un inquilino que hoy paga $50.000 pesos, mañana tiene que pagar $75.000. Una persona que alquila es normalmente un asalariado, una persona que no ha tenido aumentos del 50% en su sueldo, y tiene una economía que va en el día a día.

Con esto, al haber muchísima demanda y menor oferta, hizo que haya menor cantidad de propiedades disponibles en ciudades universitarias, durante este tiempo, era prácticamente imposible encontrar una propiedad, porque toda la gente que volvió de sus pueblos a estudiar presencialmente a las universidades salió desesperada a buscar y no hay nada. Los propietarios, viendo esta gran demanda realizaron aumentos que llegaron al 100% en estas zonas. En La Plata, departamentos que costaban 30.000 pesos, los propietarios viendo esta demanda están pidiendo 50.000, y los alquilan igual, y eso es lo grave, porque la gente necesita dónde vivir.

Es un déficit habitacional que tiene el país y que lleva a esta situación, por lo que también es importante la modificación de la Ley de Alquileres en la que están todos de acuerdo que hay que hacerla. Lo mismo, hubo textos que fueron negativos, que tampoco llevan a una solución. Con la modificación de esta ley no vamos a lograr que aumente rápidamente la oferta de inmuebles. Esta cuestión va seguir existiendo, por lo que el Estado tendría que tomar otras medidas, como generar créditos a través de bancos estatales que den créditos hipotecarios para permitir el acceso a las primeras viviendas, hacer que desarrolladores inmobiliarios tengan beneficios impositivos para la construcción y desarrollo de edificios de renta, que son edificios construidos enteramente destinados para alquileres por un plazo determinado, 10 ó 15 años. Y, de esta manera, generar el aumento de oferta de inmuebles, que la gente pueda acceder y pagar precios acordes a los salarios, porque tenemos un problema que también es de fondo y es que la rentabilidad de un inmueble está tasado en dólares.

Históricamente, se habla de que la rentabilidad de un inmueble es del 1% del valor de ese inmueble por mes, es decir, sólo un 12% anual, y hoy llega a un 2,8% anual. Y a su vez, también es cierto que existen algunos riesgos, si bien no es lo habitual, como que no sea bien mantenido por el inquilino o que no puedan seguir pagando el alquiler pero permanezcan en el inmueble, en esos casos hay que desalojarlos, por ejemplo. Y pensemos que un mes de depósito, que en promedio podemos decir que es de $50.000, hoy con ese dinero no pintás y arreglás todo. Hay muchos problemas difíciles de resolver.

 

-Estás marcando cuáles son las soluciones ideales para el sistema inmobiliario. En lo material, ¿qué medidas está analizando el Gobierno?

-El Gobierno, por lo que estuve leyendo, porque habíamos tenido una invitación para dialogar pero finalmente no concurrimos, las propuestas que está estableciendo son dos: la modificación de la Ley de Alquileres en aspectos esenciales como el plazo mínimo de locación residencial, que pase de 3 años a 2; y el otro aspecto es la actualización mediante un índice fijado por el Banco Central, pero consensuado por las partes y que fije los valores de los alquileres directamente en pesos al inicio del contrato. Con esto, ya quedan los valores del contrato al inicio del mismo, evitando luego sorpresas y conflictos.

Y, también, como medidas alternativas está analizando para solucionar la oferta de alquiler, por ejemplo, la posibilidad de un impuesto a las propiedades vacías que se ha hecho en países de Europa. Demuestran que la propiedad está vacía por el bajo consumo eléctrico.

 

-En Argentina, siendo un país con mayor presión impositiva a nivel mundial, ¿es viable como en Europa este impuesto a la propiedad ociosa como solución, ante la falta de oferta de inmuebles para alquilar?

-Yo creo que va a ser muy difícil la implementación. El consumo energético que exige es de 0.48 kW y sólo una heladera tiene 0.45kW. Con que la persona que tenga el inmueble vacío a la venta o que lo utilice cuando se va de vacaciones tenga la heladera enchufada y dos luces ya va a haber un consumo superior. Por eso, creo que es una solución cortoplacista que va a traer consecuencias políticas, que puede causarle algún tipo de daño al Gobierno y que no va a tener un resultado en la práctica. Creo que hay que buscar soluciones reales.

Hay países, como Uruguay, donde hay muchos incentivos para que los constructores puedan desarrollar inmuebles y edificios, con beneficios impositivos. Yo creo que acá esto también hay que hacerlo, no le significa un esfuerzo al Estado, le da una solución a la población.

 

-¿El camino a la solución es, entonces, menos impuestos y más incentivos para el sector por parte del Estado?

-Totalmente y de manera indirecta estás generando mayor movimiento en todo el proceso vinculado a la comercialización de inmuebles, incluyendo la construcción, la venta de materiales para esas construcciones, mano de obra, y demás elementos que mueven a la economía. Los efectos serían muy importantes para la economía en general.

Más que sancionar o atacar a las personas que han decidido dejar de alquilar porque la rentabilidad es baja o porque han decidido vender su inmueble, es necesario buscar soluciones reales, porque los propietarios tienen derecho a decidir qué hacer con su inversión.

 

-Si los propietarios deben pagar cada vez más impuestos, ¿los gastos los trasladan a los inquilinos? ¿Sucede que el impuesto inicial lo termina pagando el eslabón más débil de la cadena inmobiliaria?

-Es totalmente así. La Ley contempla varios aspectos de este ítem. Muchos de los tributos que debe pagar el propietario los traslada al inquilino. Acá el Estado también podría tomar medidas que incentiven el alquiler.

Hoy menos del 5% de los contratos de alquileres están formalizados o registrados, la gran mayoría lamentablemente están en el mercado informal. Entonces, sería mucho mejor para el Estado incentivar esa registración a través de ayudas que le den al inquilino con el pago del alquiler o al propietario para que no pague impuestos e incentive la actividad.

 

-¿Ustedes tienen información sobre cuándo se podrían definir los cambios en la Ley de Alquileres?

-Se habla de que en marzo se va a empezar a reunir una comisión para acelerar las modificaciones. No está claro si van a derogar la ley dictada y se van a regir por la ley anterior, o si van a modificar la actual. Yo creo que lo lógico sería la segunda opción, que integre artículos adaptados a la actualidad, incluso en cuestiones tecnológicas y electrónicas.

 

-¿Quisieras agregar algo?

-Sólo remarcar la necesidad de que el Estado tenga una intervención inteligente, que no sean parches para solucionar problemas momentáneamente y que sea una solución pensada a largo plazo. Solucionar el déficit habitacional es algo que será muy útil, para lo que la banca estatal y los bancos privados deberán colaborar, absorbiendo un poco el costo y que así el país pueda reencender el motor inmobiliario. Hay que buscar que todas las personas puedan comprar su casa. Hay que buscar políticas que nos ayuden a desarrollarnos, que incentiven mayor actividad en el sector inmobiliario y que aseguren el acceso al alquiler de quienes lo necesiten. En resumen, buscar soluciones inteligentes.

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