Herencias vacantes: proponen destinar inmuebles a viviendas de alquiler social

En un contexto de crecientes dificultades para acceder a una vivienda, un informe elaborado por la Defensoría del Pueblo porteña y el Centro de Estudios para el Desarrollo Económico, Social y Urbano (CEDESU) puso el foco en el destino de los inmuebles que recibe el Gobierno de la Ciudad a través del régimen de herencias vacantes. El trabajo analiza las características y la distribución territorial de esas propiedades y plantea alternativas para aprovecharlas como parte de una política pública de acceso a la vivienda.

La investigación, titulada La herencia vacante en la Ciudad de Buenos Aires. El potencial habitacional de un patrimonio silencioso, sostiene que estos bienes representan una oportunidad para ampliar la oferta de viviendas asequibles, especialmente frente al incremento de los hogares inquilinos, las dificultades para acceder al crédito hipotecario y el crecimiento de la población en situación de calle.

La herencia vacante se produce cuando una persona fallece sin dejar herederos legales o cuando quienes podrían heredar no se presentan a reclamar los bienes dentro de los plazos establecidos.

En esos casos, las propiedades y demás bienes pasan a manos del Estado, que en la Ciudad de Buenos Aires los incorpora a su patrimonio a través de un procedimiento administrativo y judicial.

Según el régimen vigente, los inmuebles pueden destinarse a fines públicos o ser subastados, y los recursos obtenidos se asignan al Fondo Educativo Permanente.

Uno de los principales hallazgos del relevamiento es que, durante los últimos 15 años, al menos 626 inmuebles fueron incorporados al régimen de herencias vacantes. De ese total, 613 terminaron en subastas públicas y solamente 13 pasaron a integrar el patrimonio de la Ciudad por decisión del Ministerio de Educación. De estos últimos, apenas tres fueron destinados a usos educativos específicos.

El análisis también identificó que el 86,5% de las propiedades son departamentos con potencial para ser utilizados como viviendas. Se trata de un dato significativo para pensar una política habitacional que permita aprovechar inmuebles existentes, sin necesidad de adquirir nuevos terrenos ni desarrollar proyectos de construcción desde cero.

En cuanto a su distribución territorial, el informe señala que los inmuebles provenientes de herencias vacantes se encuentran en suelo servido, es decir, en sectores que cuentan con infraestructura y servicios urbanos. La mayor concentración se registra particularmente en las comunas 1, 2 y 3, que presentan un importante desarrollo de transporte, equipamientos y servicios.

La localización constituye uno de los aspectos centrales del estudio. A diferencia de otras políticas habitacionales que suelen concentrar las viviendas sociales en determinados sectores de la periferia, el aprovechamiento de estos departamentos permitiría incorporar alternativas de acceso a la vivienda en zonas consolidadas y con buena disponibilidad de servicios.

Otro dato relevante es que el Gobierno porteño dispone de un flujo de alrededor de 40 inmuebles por año a partir de este régimen. Debido a sus características, una proporción importante podría incorporarse a un parque habitacional destinado a atender situaciones de vulnerabilidad socioeconómica.

El diagnóstico se desarrolla en un escenario de dificultades crecientes para acceder a una vivienda. El informe advierte que cada vez más hogares deben recurrir al alquiler, mientras que la pérdida de poder adquisitivo incrementa el peso de ese gasto sobre los ingresos familiares. A su vez, el acceso al crédito hipotecario continúa restringido a sectores con ingresos estables y capacidad para afrontar las condiciones del sistema financiero.

En el ámbito porteño, los investigadores señalan que el presupuesto destinado a la función vivienda pasó de representar cerca del 2% del gasto total de la Ciudad en 2013 al 0,98% previsto para 2025. También mencionan la paralización de programas como los créditos contemplados en la Ley 341 y la falta de reglamentación de otras herramientas, como las leyes de Vivienda Asequible y Covivienda.

La situación también se refleja en el crecimiento de la población en situación de calle. De acuerdo con los datos oficiales del IDECBA citados en el documento, en mayo de 2025 había cerca de 4.500 personas en esa condición, mientras que el Censo Popular de población en situación de calle, elaborado por organizaciones sociales, estimó alrededor de 11.800.

En ese contexto, el trabajo advierte que los Centros de Inclusión Social (CIS), aunque brindan alojamiento temporal, alimentación, acompañamiento psicosocial y capacitación laboral, no siempre cuentan con alternativas suficientes para que las personas puedan egresar y acceder a una vivienda independiente.

Entre las alternativas planteadas, el informe destaca la posibilidad de crear un sistema de alquiler público o social a partir de los inmuebles estatales. El modelo consiste en ofrecer viviendas distribuidas en distintos barrios, con valores acordes a los ingresos de los hogares destinatarios y criterios de asignación que prioricen las situaciones de mayor vulnerabilidadLa propuesta contempla especialmente a familias monoparentales, personas con discapacidad, trabajadores informales y hogares con ingresos insuficientes, que suelen encontrar mayores obstáculos para cumplir con los requisitos del mercado inmobiliario formal.

El documento también plantea que esta política podría complementarse con medidas de promoción del alquiler privado a precios asequibles, gestión social de inmuebles y mejoras en el subsidio habitacional que actualmente otorga la Ciudad. El objetivo es que el Estado local cuente con herramientas propias para intervenir en un mercado de alquileres cada vez más restrictivo.

El proyecto de la Defensoría en la Legislatura

El debate sobre el destino de estas propiedades también llegó a la Legislatura porteña. La defensora del Pueblo, María Rosa Muiños, presentó un proyecto para modificar la Ley 52 e incorporar la posibilidad de destinar los inmuebles provenientes de herencias vacantes a políticas habitacionales antes de disponer su subasta.

La iniciativa propone sumar al Ministerio de Desarrollo Humano y Hábitat al procedimiento que actualmente contempla la intervención del Ministerio de Educación. De esta manera, ambas áreas podrán evaluar si las propiedades pueden ser utilizadas para fines educativos o habitacionales.

En caso de que alguna de las carteras manifieste interés, el inmueble podrá incorporarse al patrimonio de la Ciudad y quedar afectado al área correspondiente. Si ninguna solicita su utilización, se mantendrá el mecanismo de subasta pública.

Para las propiedades destinadas a vivienda, el proyecto establece su incorporación al Plan Integral de Estrategias Habitacionales, orientado a personas en situación de vulnerabilidad sociohabitacional, o al programa que lo reemplace. Además, contempla la participación de la Defensoría del Pueblo como veedora institucional del procedimiento.