Belgrano: vecinos denuncian irregularidades en una manzana protegida
La construcción de un edificio de planta baja y ocho pisos en Arcos 2355/57, en el barrio de Belgrano, abrió un conflicto entre los vecinos y el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, por el incumplimiento de las normas urbanísticas que rigen en una manzana histórica protegida. La obra, que comenzó su etapa de excavación, cuenta con autorización oficial, pero los residentes sostienen que el permiso contradice la normativa vigente desde 1991, que limita la altura de las nuevas edificaciones a cuatro pisos.
El reclamo se concentra en la manzana delimitada por las calles Arcos, O’Higgins, Olazábal y Blanco Encalada, en la Comuna 13, donde se encuentra el Museo Casa de Yrurtia. El sector está alcanzado por la zonificación especial U33, establecida para preservar sus características urbanas y patrimoniales.
Desde marzo de 2026, los vecinos impulsaron distintas presentaciones para que se revisara la autorización concedida a la nueva construcción y actualmente evalúan una presentación ante la Justicia porteña. Según explicaron, durante más de tres décadas las edificaciones realizadas en el área respetaron el límite de altura establecido, incluso cuando se levantaron nuevos inmuebles después de la sanción de la norma.
“Lo que pedimos es que se cumpla la norma de edificación en la manzana”, señalaron los vecinos, que cuestionan tanto la interpretación del Código Urbanístico utilizada para habilitar el proyecto como la falta de una respuesta de los organismos a los que acudieron.
La regulación que organiza el desarrollo de la manzana fue establecida en 1991, cuando se dispuso un régimen particular para compatibilizar los usos residenciales con la conservación de un entorno considerado de valor histórico y ambiental. La normativa definió condiciones específicas para las construcciones y buscó preservar la escala de las viviendas, sus jardines, la forestación y la relación del conjunto con el espacio público.
En la documentación presentada por los residentes se destaca que la disposición de aquel año reconoció que la presencia del museo y las características de las casas de la zona conformaban un paisaje urbano que merecía un tratamiento especial.
Durante los 35 años transcurridos desde entonces, sostienen, las edificaciones nuevas se mantuvieron dentro de los límites previstos. Por eso, consideran que la autorización de un edificio de planta baja y ocho pisos representa un cambio sustancial en las reglas que hasta ahora habían ordenado el crecimiento del sector.
“En 35 años, la norma de preservación fue respetada y las edificaciones posteriores a 1991 no superan la altura permitida”, afirmaron.
El proyecto cuestionado fue presentado por el estudio del arquitecto Martín Forcinito y prevé una superficie de construcción de 2.576 metros cuadrados, según los datos publicados en el registro de obras del Gobierno porteño. La ficha oficial identifica como titular del emprendimiento a Palermo Soho Fideicomiso y señala que el inicio de obra fue autorizado el 23 de septiembre de 2026.
La documentación municipal de 2021 ya contemplaba una propuesta para el mismo domicilio. En ella se describe una volumetría que alcanza los 11,20 metros de altura, correspondiente al límite de zonificación mencionado en el expediente, y que luego se retira lateralmente para alcanzar una mayor altura en relación con un edificio lindero. El planteo fue evaluado por las áreas técnicas del Gobierno de la Ciudad, que consideraron que la obra resultaba factible desde el punto de vista urbanístico.
Sin embargo, para los vecinos, esa interpretación no respeta el régimen particular de la manzana. Uno de los principales puntos de controversia es el criterio de “enrase” o completamiento de altura, una herramienta urbanística que permite, bajo determinadas condiciones, prolongar la altura de una construcción cuando alguno de los edificios linderos supera el máximo permitido para una parcela.
En este caso, los residentes cuestionan que se haya tomado como referencia un inmueble de ocho pisos ubicado en Arcos 2365, construido hace más de 50 años, antes de la normativa especial de 1991. Según sostienen, ese antecedente se utiliza para justificar una nueva edificación que duplicaría la altura admitida para el área.
“El proyecto usa una medianera de larga data como fundamento para construir ocho pisos en lugar de cuatro”, señalaron.
Los vecinos también rechazan que se invoque la altura de otros edificios cercanos como argumento para habilitar la obra. En su presentación, indicaron que las construcciones de Arcos 2345 y Arcos 2365 deben analizarse de acuerdo con las normas vigentes al momento en que fueron levantadas y que su existencia no habilita automáticamente nuevas excepciones.
La discusión remite al artículo 6.5.5 del Código Urbanístico porteño, que contempla el completamiento de altura, pero establece que las áreas de protección histórica y las urbanizaciones determinadas se rigen por sus normas especiales. Para los reclamantes, esa salvedad es decisiva: la disposición específica de la manzana U33 debe prevalecer sobre una regla general de enrase.
Los vecinos comenzaron a presentar sus objeciones en marzo de este año y, en junio, mantuvieron una reunión en la Comuna 13 con su presidenta, Florencia Scavino. En ese encuentro participaron residentes de la manzana y un representante del museo, a quienes entregaron documentación para fundamentar el pedido de revisión.
Más allá de la discusión normativa, la preocupación de los residentes se extiende a las consecuencias concretas que podría tener el edificio sobre las viviendas linderas y el entorno inmediato.
La incorporación de una construcción de ocho pisos en una manzana de escala residencial, donde predominan las casas bajas y los jardines, podría modificar las condiciones de iluminación natural y ventilación, además de alterar las visuales y la relación entre los espacios abiertos y las edificaciones.
Los vecinos advierten también sobre la posible incidencia de una mayor densidad constructiva en los servicios públicos y en las condiciones de habitabilidad de las propiedades cercanas. A eso suman la preocupación por una eventual pérdida de valor de las viviendas, adquiridas en muchos casos bajo el supuesto de que se mantendrían las restricciones urbanísticas vigentes.
