La Legislatura debería tomarse más tiempo para discutir la Ley de Administradores

El nuevo proyecto que se pondrá a consideración durante la sesión especial de este martes en la Legislatura porteña para crear el Registro de Administradores de Propiedad Horizontal ha sido sensiblemente mejorado en relación al propuesto meses atrás. Éste es mucho más ágil y simple, porque se eliminó una serie de trámites y obligaciones que recargaban inútilmente la tarea de los interesados y creaban una burocracia excesiva.

Sin embargo debería analizarse con cuidado la representatividad de las entidades y de los muchos interesados que han hecho llegar su disconformidad con la sanción de esta ley. Habría que determinar si ello forma parte de la natural resistencia a someterse a un control o si realmente hay aspectos que podrían ser mejorados en base a sus sugerencias u observaciones.

Entre las observaciones que pueden hacerse al despacho conjunto de la Comisión de Legislación General y del Trabajo y de Justicia, cabe mencionar que las relaciones que se establecen entre los consorcios de propietarios y sus administradores se encuentran regidas por la legislación vigente, es decir, la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, por lo cual se torna innecesaria la creación de un Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.

Por otra parte, si el sentido de esta ley es mejorar el rendimiento de las administraciones de los consorcios, no se debe olvidar que por la citada norma nacional el representante de los propietarios es mandatario legal y exclusivo de aquellos y en consecuencia están obligados a rendir cuentas de su gestión ante éstos. Agregar un órgano que controle el ejercicio profesional de los administradores es agregar trabas legales a las que ya existen por naturaleza, la ley está llamada para regular y encausar la justicia en los hechos cotidianos, la ley sigue a los hechos.

Además la legislación Civil dispone de un conjunto de normas que faculta al afectado (copropietario) a requerir del órgano judicial -cuando no exista otro remedio más idóneo- la aplicación de los paliativos excepcionales que no hayan sido previstos por la Asamblea de Propietarios. A modo de ejemplo de lo señalado, la Legislación faculta al afectado a requerir la revisión de las cuentas rendidas por el Administrador cuando éste no lo hiciera conforme su obligación reglamentaria o civil.

En otro orden de cosas, la exigencia de presentación del certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal al Administrador para poder inscribirse en el Registro sería razonable si estuviera previsto el impedimento de inscribirse ante la existencia de condena dolosa, a partir de determinada gravedad o mientras no transcurriera un plazo razonable. Pero al no preverlo el proyecto de ley, carece de sustento la exigencia.

El artículo 8º, que exige la presentación del seguro de riesgos del trabajo a cualquier proveedor de bienes, servicios u obras, es conceptualmente correcto, pero choca con la realidad actual de nuestra economía en la que menos de un tercio del total de trabajadores cuenta con ese seguro.

En relación al artículo 9º hay otra realidad actual que hace de muy difícil cumplimiento la disposición de los incisos b) y c). Es notorio que en la mayoría de los consorcios hay atrasos significativos en el pago de las expensas; y siendo así, no se le puede exigir al Administrador que acredite el pago de tasas, aportes, que a lo mejor no ha percibido de los consorcistas. De esta manera se estaría obligando al Administrador a poner plata de su bolsillo o de lo contrario, a convertirse en infractor.

Una de las disposiciones que sin duda ha generado más protestas entre los interasados es la exigencia de un seguro de responsabilidad civil. Pero no se expresa en el proyecto de ley cuál sería el alcance de ese seguro ni cual sería la actitud que adoptaría la compañía de seguros ante la actitud dolosa por parte del administrador. No resultan tampoco de la iniciativa evaluaciones claras sobre el impacto del seguro en los costos de las administraciones, ni tampoco determinaciones sobre su traslado o no a las expensas comunes, lo que debiera haberse efectuado, dado el espíritu protector del mismo.

Por lo que también hay que tener presente que si no se traslada a los consorcios ese costo, tal circunstancia beneficiará a las grandes administraciones, en perjuicio de las más pequeñas, que por otra parte muchas veces son preferidas por los propietarios dada la mayor inmediatez del trabajo cotidiano.

Más del 70 por ciento de los porteños viven en edificios de propiedad horizontal, por lo que debe estudiarse responsablemente cualquier tipo de normativa que intente legislar sobre un tema tan sensible. Por tal motivo, se hace sumamente indispensable que, de querer reglar esta actividad en la Ciudad de Buenos Aires, se consensue una ley que recoga las propuestas realizadas por las entidades representativas de los copropietarios, administradores y consumidores.

Porque si la razón principal de este registro es resolver los problemas de falta de idoneidad y honestidad en personas que, buscando una salida laboral, se ven tentadas a ofrecer sus servicios de administración a bajo precio, con resultados catastróficos en muchos casos para los copropietarios, no es mediante la clásica burocracia estatal que se podrán solucionar.

Cabe mencionar brevemente ejemplos de registros que se han implementado en la Ciudad de Buenos Aires, promovidos por la Legislatura porteña, y que han servido únicamente para incrementar las trabas para el trabajo y el desarrollo profesional de los afectados, como ser el registro de paseadores de mascotas y el de conservadores de ascensores.